Začátkem letošního února se vláda zabývala novelou stavebního zákona, která má obcím přinést nové finanční zdroje v souvislosti se změnami územních plánů. Nově by mělo platit, že pokud díky změně územního plánu vzroste hodnota pozemku, jeho vlastník odvede obci určitou část z tohoto zhodnocení. Cílem je spravedlivěji rozdělit přínosy – aby z růstu hodnoty území netěžili pouze majitelé, ale i samotné obce, které mohou získané prostředky využít pro další rozvoj.
Územní plán je pro každou obec klíčovým dokumentem, který zásadně ovlivňuje hodnotu jednotlivých pozemků. Rozlišuje se, zda se pozemek nachází v zastavěném, zastavitelném nebo nezastavitelném území – a právě toto určení má zásadní dopad na jeho tržní cenu i možnosti využití. Stavět je totiž možné pouze na pozemcích vedených jako zastavitelné. Naopak nezastavitelné plochy zahrnují například ornou půdu, vinice, sady, louky, rybníky nebo polní cesty.
Změna územního plánu však není jednoduchý proces. Pokud vlastníte pozemek v nezastavitelném území, můžete podat žádost o změnu. Obec ji posoudí s ohledem na své rozvojové plány a veřejný zájem. Pokud změna dává smysl a nenaruší koncepci rozvoje, může ji schválit.
Složitější situace nastává u zemědělské půdy. V takovém případě je nutné požádat o její vyjmutí ze zemědělského půdního fondu. Tento proces probíhá přes odbor životního prostředí a je spojen s finančním odvodem, jehož výše se odvíjí od kvality půdy (BPEJ) a třídy její ochrany. Nejde přitom o zanedbatelnou částku – často se pohybuje v řádech desítek až stovek tisíc korun.
Kromě samotného odvodu je nutné počítat i s dalšími náklady. Patří mezi ně například zpracování odborných posudků (např. pedologický průzkum), geometrické plány nebo další dokumentace potřebná pro schvalovací proces. Součástí žádosti musí být také detailní technické podklady – například informace o závlahách, odvodnění, protierozních opatřeních nebo přesné vyznačení bonitovaných půdních jednotek.
Novela stavebního zákona přináší ještě jednu významnou změnu – zavedení poplatku za změnu nestavebního pozemku na stavební. Tento návrh se objevil už v loňském roce a nyní je součástí projednávané legislativy. Odhady hovoří o částkách až kolem 2 500 Kč za metr čtvereční, což může výrazně ovlivnit ekonomiku projektů i rozhodování vlastníků.
Poplatek by se měl vztahovat na změny hodnoty pozemků při tvorbě územně plánovací dokumentace – tedy nejen při jejich zhodnocení, ale i v opačných případech. Primárně sice cílí na větší developerské projekty, ale dotkne se i běžných vlastníků.
Dnes je běžnou praxí, že developer uzavírá s obcí individuální dohodu o spolupráci a přispívá například na infrastrukturu – komunikace, školy, školky nebo technické sítě. Výše i forma těchto příspěvků však závisí na konkrétní dohodě. Novela by měla tento systém sjednotit a nastavit jasnější a předvídatelná pravidla.
Podle předkladatelů má nový nástroj přispět k férovějšímu financování veřejné infrastruktury, aniž by zatěžoval rozpočty obcí. Poslanci nyní návrh projednávají a mohou předkládat pozměňovací návrhy. Pokud legislativní proces proběhne podle plánu, účinnost by mohla nastat už v průběhu letošního roku.
